本文所说的这个核心消息及其分析，在密讲、讲座上我们早就已经说过好几次了，在11个月前就已先后在VIP、密讲、讲座透露了。现在终于获准可对外用文字的形式进行局部性公开了。开谈之前提醒：

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全球拥有郊野公园数量最多、郊野公园占地占整个城市占地面积比最高的城市是哪座？答案是狭小的香港。香港有23个郊野公园、共占地410平方公里，郊野公园面积占整个香港面积的比例高达37%，冠绝全球！

那你可能就会奇怪，香港这么小，只有1100平方公里、而且山地多建设用地少，那为何还要设置这么多的郊野公园呢？这个要从历史说起。

港岛和九龙以前其实是割让给英国的，从条约上看英国拥有港岛和九龙的主权，不过新界则是租用的，不拥有主权。但两者加起来整个香港也太小，小到什么地步呢？小到淡水无法自足、没有淡水水源(淡水河、淡水水库)等等。

而水是生命之源，至关重要。最开始的时候，香港处于百万人口级别以下，水源问题还不是很突出，而1937年人口首次突破100万人之后，水源问题就越来越严重了，到了新中国建国时香港已然200万人，水成为香港最大的约束条件，土地反而不是！

港英政府也自知获取香港土地的手段很不光彩，担心大陆方面会因为特殊原因而停止香港香港供水。为了解决水源不足的问题，香港就设立了众多的郊野公园，以便于吸收、保存天然的降水，然后汇集到水库，以防万一。

也就是说，香港虽然土地资源极宝贵，但当时水源更为宝贵，因此用宝贵的土地用来去收集更为宝贵的淡水，是划算的。设立如此之多的郊野公园，最初目的其实是在于水，于什么环保、什么绿化不是最直接的关系，这些都是后面附加的说法，最初目地是港英政府以己之腹度我国之心，担心大陆可能采取断水措施。

哪知道大陆方面一直将香港定义为同胞，无论在任何情况下都没有停止过对香港的供水，而且还为了应对香港人口的不断膨胀，专门修建了东江工程。可以说，新中国建立之后，香港的人口虽然至今膨胀了将近4倍，但淡水从来没少过，几乎全部由大陆的东江工程满足，郊野公园最初规划的目的就失去了意义。

在1997年香港回归之前，郊野公园的规划当然不方便去更改。现在回归已经20年了，香港郊野公园的原初使命可以宣告终结了，过度的郊野公园规划也没有必要保持了。

因此，香港410平方公里的郊野公园中，将近200平方公里是具备开发建设条件的，这些土地可以逐渐释放出来，改善香港居住空间、发展空间过于狭小的问题。

另外，原来香港与大陆之间30公里长的边界线，设立了宽达1.5公里的边防禁区，以防止逃港人潮。现在两地的落差越来越小，甚至大陆很多方面已经超过香港，逃港也已经成了历史名词。

因此，1.5公里宽的禁区将考虑缩窄到0.5公里宽，这样就可以释放出20平方公里的土地。加上上述郊野公园可以释放出的合计有220平方公里的新增可开发建设用地，这几乎相当于现在香港建成区面积280平方公里的79%！

这几乎新增了一个香港。当然，不是说这220平方公里会一下子全部放出来，这个土地资源的释放会以合适的速度逐渐进入市场。但无论如何，香港土地市场历史上最大规模的质变已经拉开帷幕。

为了逐渐调整土地政策，今年春节后香港发展局就已经委派地政、房产领域的公务员到大陆学习，以借鉴并融入全国的土地经济之中。

而与此同时，我们来看看深圳。在人们惯常的认识中，深圳比香港大一倍多，可开发建设用地也比香港大。但事实并非如此。

香港已经用完的建设用地只有不到20%，而深圳的可开发建设用地基本用完、需要建设必须对存量进行更新。至今，深圳政府手上拥有产权的净地只有16平方公里。

原本在这16平方公里之中，大约有5平方公里可以用来建设商品住宅，而随着租赁体系建设的要求，这5平方公里全部要用作租赁需求。未来深圳的商品房新增需求，只能依赖于城市更新。深圳已经很多年没有什么住宅用地出让，原因就在于此。

也就是说，原本土地比香港多的深圳，这个格局即将发生逆转，香港的可开发净地将大约14倍于深圳！深圳地少、香港地多，这是前所未有的逆转、这是空前的土地经济重心的转移。这么大的逆转性转变，当然会对房地产领域发生深刻影响，房地产开发、房地产投资必将受到相对性的改变。

关于这点的分析，我建议你仔细好好想想，不要想当然、不要用感觉，而要用逻辑去探究，最后的结论同样是开脑洞的。还要再提的一点就是我们在去年推断的：深圳购房市场，原本只有市民，未来将加上政府、企业。这又进一步加剧了深圳土地市场的终端压力。

祝福你，我的朋友们，无论是房地产开发界的，还是房地产投资者、以及个体性的购房投资者，你都可从中看到自己的十字路口。

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